De meest voorkomende hypotheekvormen met hun kenmerken

Zoals duidelijk mag zijn, kent elke geldverstrekker zijn eigen specifieke producten. Toch zijn de globale overeenkomsten groot. We zullen in het navolgende stuk dan ook de meest voorkomende hypotheekvormen met hun kenmerken bespreken.

- Annuïteiten hypotheek

- Lineaire hypotheek

- Aflossingsvrije hypotheek

- Rekening-courant

- Traditioneel levenhypotheek

- Levenhypotheek ook wel Beleggingshypotheek

- Effectendepot

- Spaarhypotheek

Annuïteitenhypotheek

Hierbij betaalt u periodiek een gelijk bedrag, de annuïteit. Bij een gelijkblijvend rentepercentage, blijven de bruto jaarlasten (betaalde rente plus aflossing) tijdens de hele looptijd gelijk. In het begin betaalt u veel rente, weinig aflossing. Elk jaar wordt het rentebestanddeel in de annuïteit iets lager, het aflossingsdeel iets hoger. U start met relatief lage netto lasten dankzij de hoge fiscale renteaftrek. Geleidelijk aan stijgen de netto lasten. Als iemand overlijdt, voordat de gehele schuld is afgelost, dan blijven de nabestaanden met de restschuld achter. Om dit te voorkomen kunt u een annuïtair dalende risicoverzekering sluiten, die rekening houdt met de dalende schuld.

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek lost u steeds een vast percentage van het totale hypotheekbedrag af. De rente betaalt u over de restschuld, die jaarlijks met een vast bedrag daalt. De in een jaar betaalde rente daalt dus mee. Gedurende de looptijd dalen zowel de bruto als de netto lasten. Deze hypotheekvorm kan een goede keuze zijn als u uw schuld relatief snel wilt aflossen. Omdat we van meet af aan flink aflossen, zijn de aanvangslasten hoger dan bij een annuïteitenhypotheek. Het overlijdensrisico kunnen we afdekken met een lineair dalende risicoverzekering. U kunt over het algemeen minder lenen dan bij een annuïteitenhypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij de voorgaande twee hypotheekvormen is het mogelijk om de aflossing enkele jaren uit te stellen. U bent dan uiteraard wel rente verschuldigd. Bij een aflossingsvrije hypotheek lost u tijdens de looptijd helemaal niets af. Pas aan het einde van de looptijd of bij eerdere verkoop van de woning, wordt in een keer de gehele lening betaald. U betaalt bij zo’n hypotheek gedurende de looptijd uitsluitend rente. Het maximale hypotheekbedrag ligt lager dan bij andere hypotheekvormen. Om het overlijdensrisico af te dekken kan een gelijkblijvende of dalende risicoverzekering worden gesloten.

Rekening- courant

De rekening-couranthypotheek - een soort doorlopend krediet op basis van een eigen huis- geeft de geldlener optimale vrijheid en flexibiliteit. Als hij bijvoorbeeld tijdelijk geld ‘over’ heeft, kan de schuld direct verminderd worden. Zodra hij het geld weer nodig heeft, kan het met hetzelfde gemak worden opgenomen. Aan die grote vrijheid hangt wel een prijskaartje in de vorm van een hoge rente.

Traditionele Levenhypotheek

De traditionele levenhypotheek is een combinatie van een geldlening en een gemengde levensverzekering. Tijdens de looptijd vindt geen aflossing plaats. De schuld, en de jaarlijks verschuldigde rente blijven gelijk (bij gelijkblijvend rentepercentage). In uw hypotheeklasten zien we hier geen jaarlijks aflossingen, maar wel premies (niet aftrekbaar) voor een levensverzekering. Hieruit wordt de lening aan het einde van de looptijd in een keer afgelost. Het verzekerde kapitaal komt ook tot uitkering bij voortijdig overlijden. Nu is het niet zo dat het verzekerde kapitaal precies even hoog moet zijn als het geleende bedrag. Het kan ook lager zijn, bijvoorbeeld 80% van de lening. Hoe komt u dan toch aan voldoende geld om de lening op einddatum af te lossen? Het verzekerde kapitaal staat meestal voor de minimale uitkering die u kunt verwachten. Door het bijschrijven van winstdeling door de verzekeraar, komt de uiteindelijke uitkering (bij in leven zijn op einddatum) rond het benodigde bedrag te liggen.

Een levenhypotheek kan fiscaal gunstig uitpakken, omdat de over de lening verschuldigde rente aftrekbaar is. Daarentegen is de opbrengst op de betaalde levensverzekeringspremies belastingvrij. Dit is wel fiscaal begrensd.

Sommige levensverzekeringen kennen een bepaalde mate van flexibiliteit ten aanzien van de premiebetaling, bijvoorbeeld een hoge premiestorting bij aanvang. Om bovengenoemde vrijstelling niet in gevaar te brengen, dient u bij variatie in de premie rekening te houden met fiscale regels. Deze fiscale opmerkingen gelden ook voor de hierna te bespreken levenhypotheken: de beleggingshypotheek en de spaarhypotheek.

Levenhypotheek ook wel beleggingshypotheek

De beleggingshypotheek is een combinatie van een geldlening, en een levensverzekering waarbij uw premies - meestal via beleggingsfondsen - worden geïnvesteerd in aandelen, obligaties, onroerend goed, etc. Sommige verzekeraars bieden keus uit tientallen fondsen. Ook een combinatie van fondsen is mogelijk.

Ook hier lost u tijdens de looptijd niet af, maar bent u wel rente- en levensverzekeringspremie verschuldigd. Net als bij de hiervoor besproken winstdelende gemengde verzekering, is niet vooraf bekend of de uitkering op einddatum precies 100% van de lening is. Bij een beleggingsverzekering is het zelfs moeilijker in te schatten dan bij een gewone levensverzekering. Als het met de beurs meezit, zit het er dik in dat u op de einddatum van de lening, een flinke som geld boven het af te lossen bedrag overhoudt.

Beleggingsopbrengsten kunnen nogal fluctueren. Zelfs jaren met verlies komen voor. Maar op de langere termijn bezien zijn beleggingsrendementen flink hoger dan renteopbrengsten. Omdat woninghypotheken in het merendeel over vele jaren lopen, dertig jaar is geen uitzondering, vallen de risico’s van een beleggingshypotheek dus wel mee.

De mate van flexibiliteit van de beleggingsverzekering verschilt. De meest flexibele vormen worden wel aangeduid als ‘universal life’.

Effectendepot

Het is ook mogelijk om voor de aflossing op einddatum, in plaats van een beleggingsverzekering, een pakket aandelen in depot bij een bank aan te houden. Dit effectendepot kan door de bank meegefinancierd worden. Voor het afdekken van eerder overlijden, kan een risicoverzekering gesloten worden.

Spaarhypotheek

De spaarhypotheek, ook een vorm van een levenhypotheek, is een combinatie van een geldlening en een levensverzekering waarbij de rentevergoeding die u ontvangt over de premies precies gelijk is aan het hypotheekrentepercentage dat u in rekening wordt gebracht. De rente die verschuldigd is bij een spaarhypotheek, is veelal een fractie (bijvoorbeeld 0,2%) hoger dan bij eerdergenoemde levenhypotheken. Voordeel is dat de uitkering, zowel bij onverhoopt eerder overlijden als bij leven op einddatum, precies gelijk is aan het geleende bedrag. Een ander voordeel van de spaarhypotheek is de afkoopwaarde die u ontvangt, als u voor de einddatum uw sparhypotheek stopzet. In het algemeen geldt dat vooral gedurende de eerste jaren de spaarhypotheek er qua afkoopwaarde gunstig uitspringt ten opzichte van andere levenhypotheken. Veel verzekeraars zijn druk aan het sleutelen om de afkoopwaarden bij die andere levenhypotheken te verbeteren.

Een ander pluspunt van de spaarhypotheek: een rentewijziging heeft netto weinig gevolgen. De rente (fiscaal aftrekbaar) neemt in zo’n geval toe, maar anderzijds neemt de verzekeringspremie (niet aftrekbaar) af. Tegen de huidige rentetarieven van 4 à 5 % heeft deze hypotheek een groot deel van zijn aantrekkelijkheid verloren en is zij nu vooral geschikt voor mensen die absolute zekerheid verkiezen en daar een fors prijskaartje voor over hebben.