De leencapaciteit
Hoeveel in totaal kan lenen voor de financiering van zijn huis, is van een aantal factoren afhankelijk. Er zijn een aantal duidelijke richtlijnen, maar daarnaast is ook nog de zogenaamde ‘zachte informatie’. De betere geldverstrekker zal dan ook naast de strikte voorwaarden, naar ‘het verhaal om de klant heen’ kijken.
De hoogte van de maximale hypotheekverstrekking wordt mede bepaald door:
- de vrije verkoopwaarde van het huis
- de executiewaarde, eventueel na verbouwing- (vast) bruto jaarinkomen
- de woonquote
De vrije verkoopwaarde
De vrije verkoopwaarde wordt door een beëdigd taxateur vastgesteld. Het is de waarde van het pand zoals die op dat moment op de huizenmarkt geldt. Echter, het bedrag waarvoor u het pand daadwerkelijk koopt kan door omstandigheden hiervan afwijken. Op basis van de vrije verkoopwaarde wordt de executiewaarde meestal berekend.
De executiewaarde
De executie waarde, is de prijs waarvoor men een huis, ongezien, aan een willekeurig persoon kan verkopen. Een beëdigd taxateur stelt naast de vrije verkoopwaarde ook de executiewaarde vast. Dit is doorgaans een percentage van de vrije verkoopwaarde. Meestal ligt de executie waarde tussen de 85 en de 90 % van de vrije verkoopwaarde.
De reden achter het bepalen van de executiewaarde, is dat de meeste geldverstrekkers, een huis willen financieren tot 125% van de executiewaarde. Immers, het huis moet als onderpand kunnen dienen.
Dit is meestal voldoende, om het huis inclusief de kosten koper geheel te financieren; in overleg kan worden afgeweken van het maximum percentage van 125%. De geldverstrekker zal niet alleen naar het onderpand (het huis) kijken, maar ook naar de inkomenssituatie van de koper(-s). Kan de koper genoeg garantie geven, middels zijn (bruto) jaarinkomen?
Bruto jaarinkomen
Het bruto jaarinkomen is het inkomen dat u per jaar geniet. Het jaarinkomen op basis waarvan een bank rekent, bestaat uit het bruto jaarsalaris, exclusief overhevelingstoeslag, vermeerderd met:
- vakantietoeslag
- vaste 13e maand, bonus of gratificatie
- pensioen of Vutbijdrage
- onregelmatigheidstoeslag
Op basis van een formule, wordt berekend of de koper voldoende inkomen heeft om de hypotheeklast te dragen, de zogenaamde woonquote.
Er wordt door de betere geldverstrekker ook gelet op de achtergrond en het toekomstperspectief van de koper, zodat er soms een ruimere geldverstrekking wordt gegeven dan het dan genoten inkomen zou toelaten.