De hypotheek voor uw huis

De totale leenbehoefte is opgebouwd uit een aantal componenten. Enerzijds het bedrag dat men wenst te lenen en anderzijds de kosten die moeten worden gemaakt om dit bedrag te kunnen lenen. De totale leenbehoefte is als volgt opgebouwd:

Benodigde financiering = verwervingskosten minus inbreng eigen vermogen

Onder verwervingskosten vallen de volgende posten:

- aankoopkosten
- koopsom
- afkoopsom erfpachto overdrachtsbelasting
- transportaktekosten
- makelaarscourtage
- verbouwingskosten
- achterstallig onderhoud
- geld voor consumptieve besteding

 

Onder financieringskosten vallen de volgende posten:

- hypotheekaktekosten
- afsluitkosten
- disagio
- taxatiekosten
- kosten NHG
- bereidstellingsprovisie

 

Onder inbreng eigen vermogen vallen de volgende posten:

- opbrengst uit verkoop vorig huis
- afkoopwaarde oude polis
- spaartegoed

Na het salderen van de diverse bedragen verkrijgt men de totaal benodigde financiering.

 

Aankoopkosten:

In de aankoopkosten, zitten alle kosten voor de koop van het huis verwerkt. Met andere woorden, dit is het bedrag dat men kwijt zou zijn zonder een financiering op het huis te nemen.

 

De koopsom
De koopsom is de prijs die u met de verkopende partij overeenkomt.

 

Afkoopsom erfpacht

Bij een huis op erfpachtgrond wordt de huizenkoper eigenaar van het pand, exclusief de grond. Die huurt hij namelijk van de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De erfpacht wordt via de notaris geregeld en geeft u een aantal rechten met beperkingen. Welke dat zijn is in de notariële akte vastgelegd. Indien u een huis koopt met erpacht dan kunt us deze indien u wilt afkopen

 

Overdrachtsbelasting

De overdrachtbelasting is de belasting die de fiscus heft bij aankoop van een huis. Het belastingpercentage dat men verschuldigd is, bedraagt 6% van de hoofdsom. Van de kosten koper is de overdrachtsbelasting dan ook de grootste kostenpost. Deze belasting is fiscaal niet aftrekbaar.

 

Transportaktekosten

Bij de notaris wordt de transportakte beschreven. Hierin wordt het transport beschreven van het huis van verkopende op kopende partij. Deze kosten bestaan uit de notarisdeclaratie en kadasterkosten (inschrijf + recherche).

 

Makelaarscourtage

De makelaarscourtage is de vergoeding voor de makelaar voor het bemiddelen tusseb u en de verkopende partij, doorgaans is dit 2% van de koopsom.

 

Geld voor consumptieve besteding

Het is ook mogelijk om in de hypotheek een stuk consumptieve besteding mee te nemen. Bijvoorbeeld voor het inlossen van een lopend krediet of extra geld voor de aanschaf van nieuw meubilair of het aankleden van het interieur.

De rente over dit consumptief gedeelte is beperkt aftrekbaar.

 

Financieringskosten:

De financieringskosten zijn de kosten, om een hypothecaire lening op uw huis af te sluiten. Deze kosten zijn in het jaar dat u uw huis koopt fiscaal aftrekbaar in tegenstelling tot de aankoopkosten die niet aftrekbaar zijn.

 

Hypotheekaktekosten

Naast de transportakte, wordt bij de notaris ook de hypotheekakte beschreven. Vaak krijgt u ook korting bij het gelijktijdig laten passeren van de transport- en de hypotheekakte.

In de hypotheekakte wordt een hypothecaire lening aan het huis verbonden middels de hypotheek. Net als bij de transportakte bestaan de kosten uit notarisdeclaratie en kadasterkosten (inschrijf + recherche). Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar, omdat ze door de fiscus worden gezien als financieringskosten.

 

Afsluitkosten

De afsluitkosten worden door de hypotheekverstrekker gerekend voor de verstrekking van een hypotheek. Deze provisie is ook fiscaal aftrekbaar, daar het financieringskosten zijn.

De laatste tijd lijken banken deze kosten niet door te berekenen aan de consument doch door een hogere rente te offreren, is de consument uiteindelijk toch een stuk duurder uit. Let wel, goed advies is nou eenmaal niet gratis, hoe graag anderen dat doen geloven!

 

Disagio

U kunt uw maandlasten de eerste periode van de hypotheek omlaag krijgen door een hogere afsluitprovisie te betalen; deze is meestal meegefinancierd in de hypotheek. Vervolgens betaalt u de eerste rentevastperiode een lagere rente. Deze “afkoop” van rente wordt disagio genoemd.

 

Taxatiekosten

Meestal regelt de makelaar, naast het bemiddelen tussen kopende en vekopende partij, ook de taxatie van het te kopen huis.

De taxatiekosten worden berekend voor het opstellen van een taxatierapport. Hierin staan de vrije verkoopwaarde en de executiewaarde van het pand eventueel voor en na verbouwing. Op grond van deze waarden wordt de hypotheekverstrekking gebaseerd.

 

Kosten Nationale Hypotheek Garantie

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantieregeling waarbij vrijwel heel Nederland is aangesloten.  Als u aan een aantal voorwaarden voldoet, kunt u gebruik maken van de NHG tarieven.

Tegen een geringe vergoeding heeft u dan de mogelijkheid uw hypotheek tegen een lagere rente af te sluiten.

 

Bereidstellingsprovisie

Mocht u al een offerte hebben voor een nog te kopen huis, dan is er (meestal) de mogelijkheid, door het betalen van 0,25% bereidstellingsprovisie, de offertetermijn te verlengen.

 

Inbreng eigen vermogen:

U kunt met de inbreng van eigen vermogen het benodigde hypotheekbedrag verlagen. Het is echter, fiscaal gezien, vaak beter dit geld aan te wenden voor de hypotheek zelf, bijvoorbeeld in de vorm van een eerste storting bij een polis, een zogenaamde hoog / laag constructie.

 

Opbrengst uit verkoop vorig huis

Als u door de waardestijging van uw oude huis, geld heeft overgehouden aan de verkoop, kunt u dit aanwenden voor het verlagen van het totaal benodigd hypotheekbedrag.

 

Afkoopwaarde oude polis

Vaak is bij het afsluiten van de financiering van het vorig huis ook een polis afgesloten waarin gedurende de looptijd ook een bedrag is opgebouwd. Voor het bepalen van de actuele waarde, oftewel de afkoopwaarde, dient u met maatschappij contact op te nemen.

 

Spaartegoed

Ook uw spaartegoed kunt u aanwenden voor de financiering van het huis.

Meer: Leencapaciteit